Od 2023 roku najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem

Rok 2022 jest ostatnim, kiedy to osoby prywatne mają możliwość rozliczać wynajem na zasadach ogólnych, bowiem wraz z 1 stycznia 2023 roku kończy się okres „dostosowywania się” do nowych przepisów i opodatkowanie będzie naliczane w oparciu o zasady ryczałtu ewidencjonowanego. Ryczałt ewidencjonowany będzie jedyną dostępną formą dla prywatnego wynajmu mieszkania.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Na mocy przepisów przejściowych Polskiego Ładu, na podstawie art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (tzw. Polski Ład) – Dz. U. poz. 2105 z późn. zm. utrzymano możliwość opodatkowania najmu prywatnego w 2022 roku także podatkiem dochodowym od osób fizycznych na tzw. zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej PIT.

1. Kiedy powstaje przychód z najmu prywatnego?

Przychody z najmu prywatnego powstają w momencie przekazania pieniędzy wynajmującemu. Oprócz należności pieniężnych, do przychodu zalicza się również wartość otrzymanych przez niego z tytułu najmu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń – art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT. W przypadku podatników VAT, którzy otrzymują przychody z najmu prywatnego wysokość przychodu stanowi kwota czynszu pomniejszona o podatek VAT.

2. Czy trzeba zgłaszać najem prywatny? Jak Urząd Skarbowy sprawdza wynajem?

Sam fakt podpisania umowy najmu nie wymaga dokonania zgłoszenia w Urzędzie Skarbowym. Wyjątek stanowi jedynie umowa najmu okazjonalnego, w której przypadku należy pamiętać o konkretnych terminach ustanowionych w przepisach podatkowych. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego dokonuje się w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia. Data podpisania umowy jest bez znaczenia. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie jest istotna data podpisania umowy czy pobrania pieniędzy tytułem zadatku czy zaliczki. Za rozpoczęcie najmu nie można też uznać daty wpłacenia przez najemcę ewentualnej kaucji. Za datę rozpoczęcia najmu należy natomiast uznać oddanie najemcy rzeczy do używania (art. 659 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny), a więc datę wydania (objęcia przez najemcę) lokalu. Nie zawsze będzie to data, w której najemca wprowadzi się do lokalu, nic nie stoi bowiem na przeszkodzie, by uczynił to już po objęciu lokalu.

3. W jaki sposób rozliczyć najem w 2023 roku?

Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu ograniczone zostaną obecnie dostępne sposoby na rozliczenie przychodów osiągniętych z tytułu najmu prywatnego. Tym sposobem wszystkie osoby, które osiągają przychody z tytułu najmu prywatnego, będą opłacały ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy osiągający przychód z najmu prywatnego nie będą mieli wyboru pomiędzy formą ryczałtową a zasadami ogólnymi.

4. Jaka jest kara za niezgłoszenie wynajmu mieszkania?

Co do zasady, każde zobowiązanie finansowe ulega przedawnieniu z upływem 5 lat (liczone od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku). Jeśli jednak dane zobowiązanie nie jest przedawnione, istnieje możliwość złożenia tzw. czynnego żalu i jednoczesnego spłacenia wymaganej należności, nie zostanie na podmiot nałożona żadna kara. Czynny żal jest zawiadomieniem organu powołanego do ścigania o swoim niewłaściwym zachowaniu, ujawniając również wszelkie okoliczności tego zaniedbania, jak również wskazanie osób współdziałających w popełnieniu tego czynu. Podmioty, które nie skorzystają z opcji złożenia czynnego żalu, przyznana kara będzie uzależniona od kwoty, jaka nie została uregulowana w Urzędzie Skarbowym. Zgodnie z prawem każdy podatnik, który uchyla się od odgórnie narzuconego opodatkowania, nie ujawniając tym samym przedmiotu/podstawy opodatkowania oraz nie składa deklaracji, którą był zobowiązany złożyć, zostaje poddany karze grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych, bądź karze pozbawienia wolności. W zależności od zaległości kara może obejmować łącznie karę grzywny oraz ograniczenie wolności.

5. Co w sytuacji, kiedy właściciel mieszkania nie płaci podatku od wynajmu?

W sytuacji, kiedy podatnik nie wywiążę się z obowiązku płacenia podatku, dopuści się wykroczenia lub przestępstwa skarbowego. Podejmując decyzję o wynajmie mieszkania, zaraz po podpisaniu umowy należy w Urzędzie Skarbowym dokonać zgłoszenia odnośnie wyboru formy opodatkowania (w 2023 będzie to tylko ryczałt ewidencjonowany). Konsekwencją niepłacenia podatku jest obowiązek zapłacenia zaległości wraz z doliczonymi odsetkami. W sytuacji, kiedy zaległość nie przekracza wartości pięciokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia, wówczas czyn traktuje się jako wykroczenie. Z kolei, jeśli kwota ta zostanie przekroczona, mówimy o przestępstwie skarbowym.

6. Najem prywatny, a podatek VAT.

Aby ustalić, czy najem prywatny jest opodatkowany stawką VAT, należy odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:

Czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą? Czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT? Czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, ale jest zwolnionym podatnikiem VAT?

Jeżeli wynajmujący jest przedsiębiorcą i posiada status czynnego podatnika VAT, wówczas spoczywa na nim obowiązek wykazywania najmu w składanej deklaracji JPK_V7. W tej sytuacji nie ma znaczenia czy jest to najem w celu mieszkaniowym, czy podatnik korzysta ze zwolnienia, bądź jaką stawką podatku VAT jest opodatkowany. Jeżeli przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego w zakresie VAT, wówczas nie ma obowiązku składania deklaracji JPK_V7. W tej sytuacji należy kontrolować limit obrotu 200 000 zł, gdyż po przekroczeniu tego limitu przedsiębiorca staje się czynnym podatnikiem VAT.

7. Jaki podatek od wynajmu mieszkania w 2023? 

Ryczałt ewidencjonowany, który liczony jest od przychodu bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, jak również nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. W ramach tej formy opodatkowania obowiązują dwie stawki: 8,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 000 zł, 12,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 000 zł.